Unabhängig finanzieren: Mehr Auswahl, bessere Zinsen, höhere Bewilligungschancen
Du hast deine Traumimmobilie gefunden, die Bank bietet dir 1.58% Zins auf zehn Jahre – klingt gut. Aber wusstest du, dass eine andere Bank dir für dasselbe Objekt 1.38% angeboten hätte? Bei einer Hypothek von CHF 700'000 sind das über die Laufzeit CHF 14'000 Unterschied. Einfach so.
Du hast monatelang gesucht, Dutzende Inserate durchforstet, Besichtigungen absolviert – und endlich passt alles: Lage, Grundriss, Preis. Jetzt muss es schnell gehen. Du gehst zu deiner Hausbank, die du seit zwanzig Jahren kennst, fragst nach einer Hypothek, bekommst eine Offerte und unterschreibst. Erledigt.
Was die Meisten nicht wissen: Hättest du mehrere Zinsangebote eingeholt und verhandelt, würdest du nun 0.2 Prozentpunkte weniger bezahlen. Das sind bei einer Hypothek von CHF 700’000 und einer Laufzeit von zehn Jahren CHF 14’000 die du mehr bezahlst! Einfach so. Weil du nicht verglichen hast.
Oder ein anderes Szenario: Eine Bank lehnt deine Finanzierung ab, weil ihr internes Schätzungstool den Wert der Immobilie tiefer einschätzt als den Kaufpreis. Du denkst, das Objekt ist zu teuer, und gibst auf. Dabei hätte eine andere Bank die Liegenschaft problemlos finanziert – mit einem anderen Schätzungsmodell und anderen internen Richtlinien.
Dieser Artikel zeigt dir, warum eine unabhängige Finanzierungsbegleitung bei einem Hypothekarabschluss kein Luxus ist, sondern die klügste Entscheidung, die du treffen kannst.
Die zwei grössten Fehler beim Hypothekarabschluss
Wir sehen in unseren Beratungen immer wieder dieselben zwei Fehler. Beide kosten Geld – oder schlimmer: den Traum vom Eigenheim.
Fehler 1: Nur eine Zinsofferte einholen
Die meisten Käufer:innen gehen zu ihrer Hausbank und akzeptieren das erste Angebot. Das ist so, als würdest du ein Auto kaufen, indem du beim erstbesten Händler reingehst und sagst: «Ich nehme es zum Listenpreis.»
Der Hypothekarmarkt in der Schweiz ist ein Verhandlungsmarkt. Banken, Versicherungen und Pensionskassen haben unterschiedliche Refinanzierungskosten, unterschiedliche Risikomodelle und unterschiedliche Margenvorgaben. Das bedeutet: Für dasselbe Objekt, denselben Käufer und dieselbe Laufzeit bekommst du je nach Anbieter ganz verschiedene Zinssätze.
Ein konkretes Beispiel: Du möchtest eine Festhypothek über CHF 700'000 mit einer Laufzeit von fünf Jahren abschliessen. Anbieter A offeriert dir 1.58%, Anbieter B liegt bei 1.49%, Anbieter C bei 1.38%. Der Unterschied zwischen dem teuersten und dem günstigsten Angebot beträgt 0.2 Prozentpunkte. Das klingt nach wenig, aber rechne mit:
Anbieter A (1.58%): CHF 11'060 Zinskosten pro Jahr → CHF 110’600 über zehn Jahre
Anbieter C (1.38%): CHF 9’660 Zinskosten pro Jahr → CHF 96’600 über zehn Jahre
Differenz: CHF 14'000 in zehn Jahren
Und wenn du nach Ablauf der ersten Festhypothek wieder nicht vergleichst, wiederholt sich das Spiel. Über zwanzig Jahre Wohneigentum summiert sich das schnell auf Zehntausende von Franken.
Fehler 2: Bei einer Absage keine Zweitmeinung einholen
Das ist der Fehler, der richtig wehtun kann – weil er dich nicht nur Geld, sondern möglicherweise dein Wunschobjekt kostet.
Wenn eine Bank deine Finanzierung ablehnt, heisst das nicht automatisch, dass das Objekt zu teuer ist oder dass du dir die Hypothek nicht leisten kannst. Es heisst zunächst nur: Diese eine Bank, mit ihren spezifischen internen Richtlinien und ihrem spezifischen Schätzungstool, kommt zu diesem Schluss.
Banken verwenden unterschiedliche Schätzungstools – also Software, die den Marktwert einer Immobilie berechnet. Die Methoden dahinter variieren: hedonische Modelle, Vergleichswertmethoden, gewichtete Mischverfahren. Es ist keine Seltenheit, dass Bank A eine Wohnung auf CHF 900'000 schätzt und Bank B dieselbe Wohnung auf CHF 960'000. Bei einem Kaufpreis von CHF 950'000 bedeutet das: Bank A lehnt ab (weil der Kaufpreis über ihrem Schätzwert liegt und die Belehnung – also das Verhältnis zwischen Hypothek und Immobilienwert – zu hoch wird), während Bank B grünes Licht gibt.
Zahlenbeispiel: Du möchtest eine Eigentumswohnung für CHF 1'000'000 kaufen und bringst CHF 200'000 Eigenkapital mit. Du brauchst also eine Hypothek von CHF 800'000, was einer Belehnung von 80% entspricht.
Bank A schätzt die Wohnung auf CHF 950'000. Die Belehnung berechnet sie auf Basis des tieferen Werts (Schätzwert vs. Kaufpreis – das sogenannte Niederstwertprinzip). Ergebnis: CHF 800'000 / CHF 950'000 = 84.2% Belehnung. Zu hoch. Absage. Oder du musst CHF 50’000 mehr Eigenmittel aufwenden können.
Bank B schätzt dieselbe Wohnung auf CHF 1'020'000. Belehnung: CHF 800'000 / CHF 1'000'000 = 80%. Im Rahmen. Zusage.
Wer nach der Absage von Bank A aufgibt, verliert das Objekt – obwohl die Finanzierung grundsätzlich tragbar gewesen wäre.
Warum die Unterschiede zwischen Anbietern so gross sind
Du fragst dich vielleicht: Warum gibt es überhaupt solche Unterschiede? Eine Hypothek ist doch eine Hypothek. Die Antwort liegt in den internen Richtlinien, die jeder Anbieter selbst festlegt.
Die FINMA (Eidgenössische Finanzmarktaufsicht) gibt zwar einen regulatorischen Rahmen vor. Aber innerhalb dieses Rahmens haben Banken, Versicherungen und Pensionskassen Spielraum. Das betrifft mehrere Bereiche:
Schätzungsmodelle: Wie bereits beschrieben, verwenden Anbieter unterschiedliche Tools und Methoden, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Das führt zu teils deutlich abweichenden Schätzwerten.
Tragbarkeitsrechnung: Die Bank prüft, ob du dir die Hypothek leisten kannst. Dafür rechnet sie mit einem kalkulatorischen Zinssatz – typischerweise 5% – plus Amortisation und Nebenkosten. Aber manche Anbieter rechnen mit 4.5%, andere mit 5%, und wieder andere gewichten Bonuszahlungen oder Nebeneinkommen unterschiedlich. Das kann den Unterschied zwischen «tragbar» und «nicht tragbar» ausmachen.
Belehnungsgrenzen: Die meisten Anbieter finanzieren maximal 80% des Immobilienwerts mit einer Hypothek. Aber was zählt als Eigenkapital? Manche Anbieter akzeptieren Vorsorgegelder aus der Säule 3a (gebundene Selbstvorsorge, deren Einzahlungen du steuerlich absziehen kannst) oder aus der Pensionskasse grosszügiger als andere.
Zinsmarge: Das ist der Aufschlag, den die Bank auf ihre eigenen Refinanzierungskosten draufschlägt. Diese Marge ist verhandelbar – aber nur, wenn du weisst, dass sie verhandelbar ist, und wenn du ein Vergleichsangebot in der Hand hast.
Beispiel zur Tragbarkeit: Du verdienst CHF 140'000 brutto pro Jahr und möchtest eine Hypothek von CHF 800'000 aufnehmen. Die Tragbarkeitsrechnung sieht so aus:
Kalkulatorische Zinsen (5% auf CHF 800'000): CHF 40'000
Amortisation (1% auf CHF 800'000): CHF 8'000
Nebenkosten (1% des Immobilienwerts von CHF 1'000'000): CHF 10'000
Total kalkulatorische Kosten: CHF 58'000 pro Jahr
Die Faustregel: Die Kosten dürfen maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Ein Drittel von CHF 140'000 ist CHF 46'667. Das reicht nicht – bei einer Bank, die streng rechnet.
Aber was, wenn ein anderer Anbieter deinen jährlichen Bonus von CHF 20'000 zu 50% anrechnet? Dann steigt dein relevantes Einkommen auf CHF 150'000, ein Drittel davon ist CHF 50'000. Immer noch knapp. Rechnet derselbe Anbieter aber mit einem kalkulatorischen Zins von 4.5% statt 5%, sinken die kalkulatorischen Zinsen auf CHF 36'000 und die Gesamtkosten auf CHF 54'000. Plötzlich ist die Finanzierung tragbar.
Dieselbe Person, dasselbe Einkommen, dieselbe Immobilie – aber je nach Anbieter ein anderes Ergebnis.
Wenn du wissen möchtest, wie das konkret für dich aussieht – Kostenloses Strategiegespräch buchen. Wir schauen uns deine Situation an und zeigen dir, wo du stehst und welche Optionen du hast.
Was eine unabhängige Finanzierungsbegleitung konkret für dich tut
Ein (wirklich!) unabhängiger Berater ist nicht an eine Bank gebunden. Er verkauft dir kein Produkt. Er bekommt keine Provision dafür, dass er dich zu einem bestimmten Anbieter schickt. Stattdessen macht er folgendes:
Marktüberblick verschaffen: Ein unabhängiger Berater holt für dich Offerten bei mehreren Anbietern ein – Banken, Versicherungen, Pensionskassen. Nicht zwei, nicht drei, sondern so viele, wie für dein Profil sinnvoll sind. Das spart dir nicht nur Zeit, sondern bringt dir eine echte Vergleichsbasis.
Verhandeln: Wenn du mit einer einzelnen Offerte bei deiner Bank sitzt, hast du keine Verhandlungsposition. Wenn dein Berater aber drei Offerten auf den Tisch legt und dem günstigsten Anbieter sagt: «Anbieter X bietet 1.55%, könnt ihr mithalten?» – dann passiert etwas. Banken wollen das Geschäft. Sie bewegen sich. Aber nur, wenn sie Konkurrenz spüren.
Rechenbeispiel Verhandlung: Du hast eine Offerte über CHF 600'000 mit einem Zinssatz von 1.75% für zehn Jahre. Dein Berater verhandelt den Satz auf 1.58% herunter.
Vorher: CHF 10'500 Zinskosten pro Jahr → CHF 105'000 über zehn Jahre
Nachher: CHF 9'480 Zinskosten pro Jahr → CHF 94'800 über zehn Jahre
Ersparnis: CHF 10'200 über zehn Jahre
Schätzwert hinterfragen: Wenn ein Schätzungstool einen tiefen Wert ausspuckt, kann ein erfahrener Berater das Gespräch mit der Bank suchen und argumentieren – mit Vergleichsobjekten, mit lokaler Marktkenntnis, mit einer Zweitmeinung eines anderen Anbieters. Manchmal lässt sich der Schätzwert korrigieren, manchmal ist ein Wechsel des Anbieters die bessere Lösung. Beides setzt voraus, dass jemand den Markt kennt.
Strategie statt Bauchgefühl: Soll es eine Festhypothek sein oder ein SARON-Modell? Welche Laufzeit? Soll die Hypothek aufgeteilt werden in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten, damit du nicht am selben Tag alles erneuern musst? Diese Fragen klingen technisch, haben aber massive finanzielle Auswirkungen.
Dazu ein letztes Beispiel: Du nimmst eine Hypothek von CHF 800'000 auf und teilst sie in zwei Tranchen (Teilbeträge) auf:
Tranche 1: CHF 400'000, Festhypothek 5 Jahre, 1.55%
Tranche 2: CHF 400'000, Festhypothek 10 Jahre, 1.78%
Damit diversifizierst du dein Zinsrisiko. Wenn in fünf Jahren die Zinsen gesunken sind, profitierst du mit Tranche 1. Wenn sie gestiegen sind, schützt dich Tranche 2 noch fünf weitere Jahre. Ohne Beratung wählen die meisten einfach «zehn Jahre fest» – weil es sich sicher anfühlt. Aber «sicher» ist nicht immer «optimal».
Die versteckten Kosten des Alleingangs
Vielleicht denkst du: «Ich bin informiert, ich kann das selbst.» Klar, du kannst Offerten einholen.
Du kannst Vergleichsportale nutzen. Aber es gibt Dinge, die du als Laie schlicht nicht siehst.
Ausstiegsklauseln und Kleingedrucktes: Manche Hypothekarverträge enthalten Klauseln, die dich teuer zu stehen kommen, wenn du vorzeitig aussteigen willst – zum Beispiel bei einem Jobwechsel, einer Scheidung oder einem Verkauf. Die Vorfälligkeitsentschädigung (der Betrag, den du der Bank zahlst, wenn du eine Festhypothek vor Ablauf kündigst) kann je nach Vertrag und Zinsniveau schnell CHF 20'000 bis CHF 50'000 betragen.
Renovationen und Wertvermehrung: Wenn du vorhast, nach dem Kauf zu renovieren, kann das den Immobilienwert steigern – und damit die Belehnungssituation verbessern. Manche Banken berücksichtigen geplante Renovationen bei der Finanzierung, andere nicht. Ein unabhängiger Berater weiss, welche Anbieter hier flexibler sind.
Amortisation und Vorsorge: In der Schweiz musst du die 2. Hypothek (den Teil über 65% Belehnung) innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisieren – also zurückzahlen. Die Frage ist: Direkt oder indirekt? Bei der indirekten Amortisation zahlst du nicht direkt an die Bank zurück, sondern in die Säule 3a ein und verpfändest diese. Das hat steuerliche Vorteile, weil du die Einzahlungen in die Säule 3a (maximal CHF 7'258 pro Jahr für Angestellte) vom steuerbaren Einkommen abziehen kannst und gleichzeitig die Hypothekarschuld – und damit den Schuldzinsabzug – behältst.
Rechenbeispiel indirekte Amortisation: Du musst CHF 120'000 amortisieren. Bei direkter Amortisation zahlst du über 15 Jahre jährlich CHF 8'000 an die Bank. Deine Hypothekarschuld sinkt, und damit sinkt auch dein Schuldzinsabzug.
Bei indirekter Amortisation zahlst du stattdessen CHF 7'258 pro Jahr in die Säule 3a ein. Bei einem Grenzsteuersatz von 30% sparst du damit jährlich rund CHF 2'177 Steuern. Über 15 Jahre sind das CHF 32'655 Steuerersparnis – vorausgesetzt, du nutzt die Säule 3a nicht ohnehin schon voll aus. Gleichzeitig bleibt dein Schuldzinsabzug erhalten. Ob das für dich die bessere Variante ist, hängt von deiner Steuersituation, deinem Alter und deiner Gesamtvorsorge ab. Genau solche Zusammenhänge klärt eine unabhängige Beratung.
Was unabhängig wirklich bedeutet
Das Wort «unabhängig» wird in der Finanzbranche inflationär verwendet. Deshalb wollen wir klar sein, was wir darunter verstehen:
Keine Anbieterbindung: Wir arbeiten nicht für eine Bank. Wir empfehlen den Anbieter, der für dich am besten ist.
Keine Provisionen vom Produktanbieter: Unser Honorar kommt von dir, nicht von einer Bank. Das bedeutet: Wir haben keinen Anreiz, dich zu einem bestimmten Anbieter zu steuern.
Transparente Kosten: Du weisst vorher, was die Beratung kostet. Keine versteckten Gebühren.
Das ist ein fundamentaler Unterschied zu einem Bankberater. Der Bankberater ist ein Mitarbeiter seiner Bank. Er kann dir nur die Produkte seiner Bank anbieten. Selbst wenn er persönlich weiss, dass ein anderer Anbieter günstiger wäre, kann er dir das nicht empfehlen. Das ist kein Vorwurf – das ist sein Job. Aber es ist ein Nachteil für dich.
Fazit
Dein Eigenheim ist wahrscheinlich die grösste finanzielle Entscheidung deines Lebens. Und die Hypothek ist der grösste Kostenblock dabei. Es lohnt sich, diese Entscheidung nicht dem Zufall oder der Bequemlichkeit zu überlassen.
Hier sind die wichtigsten Erkenntnisse:
Nie nur eine Offerte einholen. Der Zinsunterschied zwischen Anbietern kann schnell 0.2 bis 0.4 Prozentpunkte betragen – das sind über die Laufzeit Tausende von Franken.
Bei einer Absage immer eine Zweitmeinung holen. Unterschiedliche Schätzungstools, Tragbarkeitsrechnungen und interne Richtlinien führen dazu, dass ein und dieselbe Finanzierung bei einem Anbieter durchkommt und beim anderen nicht.
Zinsen sind verhandelbar. Aber nur, wenn du Vergleichsangebote hast und weisst, wie der Markt funktioniert.
Die Hypothek ist Teil deiner Gesamtvorsorge. Amortisation, Säule 3a, Pensionskassenvorbezug – alles hängt zusammen. Wer die Hypothek isoliert betrachtet, optimiert nur einen Teil und verliert an anderer Stelle.
Unabhängig heisst: dein Interesse zuerst. Kein Bankberater der Welt kann dir sagen, dass du bei der Konkurrenz besser aufgehoben bist. Ein unabhängiger Berater schon.
Bereit, deine Finanzierung konkret anzugehen?
Kein Verkauf. Keine Provision. Nur unabhängige Beratung.
